Di recente ho pagato l’assicurazione sui mutui privati (PMI) sul mio mutuo. Per me, questo è un risparmio di poco meno di $ 200 al mese… che è notevole.
L’assicurazione sui mutui privati è una spesa mensile fissata su determinati mutui. Di solito è richiesto se hai versato un acconto inferiore al 20% del valore stimato della casa. Fondamentalmente, PMI protegge il tuo prestatore nel caso in cui tu sia inadempiente sul tuo mutuo e il prestatore deve vendere la tua casa.
Con 200 dollari in più al mese potrei comprare 40 Frappuccino; fare acquisti da Whole Foods invece del mio normale negozio di alimentari; assumere un addetto alle pulizie ogni due settimane; o – quello che ho effettivamente intenzione di fare – mettere i soldi nella mia Roth IRA. Se sei stanco di buttare via i tuoi soldi su PMI, ecco come sbarazzartene.
PMI Buster n. 1: paga il tuo mutuo
Il modo più semplice e lento per sbarazzarsi del PMI è pagare puntualmente ogni mese le rate del mutuo. Una volta che il tuo rapporto prestito/valore (LTV) raggiunge l’80%, puoi contattare il tuo prestatore per iniziare il processo di rimozione del PMI.
Ovviamente, questo richiederà del tempo a seconda di quanti soldi hai inizialmente investito per la casa.
Ad esempio, supponiamo che tu compri una casa da $ 300.000 senza soldi in anticipo, con un prestito di 30 anni al 5% di interesse. In questo caso ci vorranno 10 anni e 8 mesi per ripagare abbastanza da raggiungere il 20% di equità.
Tuttavia, se abbassi $ 15.000 (5%), raggiungerai il 20% di equità in 8 anni e 10 mesi.
Ricorda, stai puntando al 20% di equità. La legge federale richiede ai prestatori di mutui di notificare ai proprietari di abitazione alla chiusura circa quanto tempo impiegherà loro a raggiungere l’80% di prestito a valore presupponendo che effettuino i pagamenti mensili regolari. (Quindi tira fuori i tuoi vecchi documenti di chiusura se non sei del tutto sicuro.)
Se vuoi togliere prima il PMI dal tuo prestito, dovrai pagare più velocemente ciò che devi. Considera l’idea di inviare somme forfettarie una tantum al tuo mutuo, come un bonus sul lavoro o la tua dichiarazione dei redditi.
Si noti che effettuare piccoli pagamenti mensili aggiuntivi non farà molta differenza per sbarazzarsi di PMI. L’aggiunta di $ 100 al mese ha spostato la data solo di un mese. Il lasso di tempo è troppo breve perché piccole quantità abbiano un grande impatto.
leggi di più: Nozioni di base sui mutui: tutto ciò che devi sapere
PMI Buster n. 2: prestare attenzione ai valori domestici
Un altro modo per raggiungere il 20% di equità è aumentare il valore della tua casa.
Tornando al nostro esempio di una casa di $ 300.000 con zero in calo, se il valore della casa aumentasse a $ 375.000, avresti un capitale del 20% anche senza effettuare un unico pagamento.
È facile occuparsi della propria vita e non prestare attenzione ai valori della casa nella propria zona. Una volta che acquisti una casa che ami, non importa quale sia il valore di mercato nella tua vita quotidiana. Sono solo guadagni di carta finché non vendi comunque.
Tuttavia, se stai pagando PMI, il valore della tua casa può essere molto importante. Quindi è importante prestare attenzione. Fallo prendendo nota quando una casa simile nella tua zona vende. Cercalo su Zillow poche settimane dopo la chiusura e guarda cosa hanno pagato i nuovi proprietari. Questo ti darà una buona idea del mercato.
Nota che non vuoi muoverti troppo velocemente su questo. Dovrai pagare per una valutazione, quindi vorrai assicurarti di avere davvero il 20% di equità. Mi dispiacerebbe vederti pagare qualche centinaio di dollari per una valutazione che torni dicendo che hai solo il 19% di patrimonio netto. Sii prudente quando calcoli questi numeri.
PMI Buster n. 3: aggiungi valore alla tua casa
Se vuoi accelerare il processo e iniziare a risparmiare denaro a lungo termine, potresti dover sborsare del denaro in anticipo. Aggiungere valore alla tua casa con gli aggiornamenti è un modo per aiutare a ridurre il rapporto prestito-valore. Ricorda, se la tua casa vale più soldi e devi lo stesso importo sul prestito, ti stai avvicinando a quel LTV dell’80% in cui puoi richiedere che il PMI venga rimosso dal tuo prestito.
Non tutti i tipi di miglioramento domestico aggiungono un valore sostanziale alla tua casa. In effetti, molti aggiornamenti non ti portano nemmeno alcun ritorno oltre a quello che hai speso per fare gli aggiornamenti.
In genere, le ristrutturazioni di cucine e bagni aggiungono valore, mentre cose come l’aggiunta di piscine no. Secondo la National Association of Realtors, i progetti di ristrutturazione esterna come l’aggiunta di una nuova porta d’ingresso e la riverniciatura dello stucco tendono a far sì che i proprietari di case abbiano il massimo ritorno sul loro investimento. Dopo i progetti esterni, le piccole ristrutturazioni della cucina e l’aggiunta di camere da letto mansardate portano il prossimo miglior ritorno sui tuoi soldi.
Se sei fortunato, l’aumento di valore del tuo quartiere (sia attraverso i miglioramenti della casa dei tuoi vicini o l’aumento del valore degli immobili) ti aiuterà ad aggiungere valore nel tempo senza che tu debba effettivamente fare nulla. Questo è stato un grande aiuto per me. Ho messo il 5% in meno sull’acquisto della mia casa nel 2012 e sono stato in grado di rimuovere l’assicurazione ipotecaria privata nel 2013 senza effettuare pagamenti o rifinanziamenti aggiuntivi. Ho fatto molti aggiornamenti alla casa e l’ho acquistata al momento giusto poiché il mercato era in aumento.
Successivo: Contatta il tuo prestatore
Una volta che ritieni di avere un prestito-valore dell’80% (o meno) sulla tua casa, puoi contattare il tuo prestatore utilizzando la linea di servizio clienti generale. Ogni prestatore ha un protocollo diverso per come elaborano esattamente le richieste di rimozione di PMI. Alcuni ti chiederanno di pagare per una valutazione e quindi invieranno loro la valutazione per la revisione, mentre altri esamineranno la tua cronologia dei pagamenti per assicurarsi che tu sia idoneo prima di richiedere il pagamento della valutazione.
In ogni caso, il processo non è gratuito. Dovresti aspettarti di pagare circa $ 400-550 per un perito scelto dalla banca per venire a casa tua, scattare foto e misurazioni e rivedere i comparabili nel tuo quartiere. Il perito invierà quindi la sua opinione finale di valore al tuo prestatore. Se il valore dimostra che il tuo LTV è dell’80% o inferiore, rimuoveranno il PMI.
Tieni presente che ogni prestatore ha regole e requisiti diversi. Molti ti permetteranno di rimuovere il tuo PMI se il tuo LTV è pari o inferiore all’80%, ma alcuni richiedono che sia pari o inferiore al 78%. Questo è il motivo per cui è così importante chiamare il servizio clienti prima di iniziare il processo per scoprire esattamente a cosa stai mirando.
…o aspetta che ti contattino
La legge sulla protezione del proprietario di abitazione afferma che gli istituti di credito ipotecario sono tenuti ad annullare l’assicurazione ipotecaria privata una volta che il prestito è stato pagato fino al 78% dell’importo del prestito principale, purché tu sia aggiornato sui tuoi pagamenti. Questo non si applica a tutti i prestiti FHA, ma vale per i prestiti convenzionali di proprietà di Fannie e Freddie Mac. Quindi, se non hai fretta e preferisci aspettare che il tuo prestatore inizi il processo, continua a pagare e ti contatteranno quando sarà il momento.
Riepilogo
Se non puoi investire il 20% in una nuova casa, il PMI è un male necessario (e costoso). Prima puoi liberartene, più soldi avrai in tasca per estinguere il mutuo più velocemente o per altri obiettivi finanziari.
Usa una combinazione dei tre metodi sopra riportati per raggiungere quel 20% il prima possibile.
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